◆商業地產的概念

　　
       商業地產（Business Real Estate），簡單地說就是為一切商業活動提供場所的產業。它由房地產開發商作為投資主體直接參與，將投資估算、開發規劃、市場定位、業態組合、招商、銷售和營運管理等環節按一定的次序作為一個整體流程來運作，它包括商場、購物中心、寫字樓、專業市場、娛樂場所、休閑性場所和各類消費場所的物業開發與經營，進行策劃、招商和日常營運管理，是多元化、多層次、多業態、大跨度的經濟活動，是商業與地產業緊密結合的復合型產業。
中國的房地產業經過多年的發展，競爭日趨白熱化。其中住宅地產的開發已經相當成熟，利潤空間也不斷縮小，越來越多的地產商將目光和資源投向了商業地產，以期獲得持續的利潤增長。目前全國商業地產的開發正進入了高速發展的軌道，成為地產界的新熱點。
發展商對住宅的開發，是將房屋銷售作為目標，售出房屋即可回籠資金，賺取利潤。由于住宅是用于居住的場所，絕大部分購買者是有居住的需要而購買，本身既是投資者，又是使用者，購買后都會居住，使住宅的實用價值得到發揮。樓盤只要銷售得好，項目就成功，很多發展商已經獲利頗豐。
將住宅的開發模式套用到商業地產的開發是比較普遍的現象。發展商開發商業物業的時候，將銷售獲利作為最終目標，一切以銷售為出發點，如果商鋪銷售不好就會想盡辦法促銷，為了銷售，發展商也會在商場的經營管理方面作出很多承諾，一旦商鋪銷售完成，產權轉移到中小投資者身上，在經營管理方面就不再繼續投入，商場并沒有興旺起來，甚至開業都困難，帶來了一系列的問題。對發展商而言，項目的聲譽和形象都會大打折扣，剩余商鋪的銷售會面臨很大的壓力，進而給發展商的聲譽造成不良影響，損害企業的公共形象和美譽度；對中小投資者而言，本身投資失敗，利益受損，特別是采取按揭貸款方式投資的業主，直接影響到還貸能力，引發銀行、發展商和業主三方面的資金糾紛。這樣的例子實在不勝枚舉。
那么，商業地產項目如何才算成功呢？商鋪銷售出去并不等于項目成功，銷售只是意味著產權的轉移，與物業本身是否發揮了作用并沒有必然聯系。商業地產必須使其價值得到充分發揮才算成功，其價值不在于用來居住，而在于能為商業經營帶來利潤，商業利潤是通過商品交易來實現，要求商業活動頻繁、交易暢旺，也就是通俗所說的“人氣”旺盛，這樣的商業地產項目才是真正成功的項目。

◆商業地產的開發經營模式
商業地產的開發經營不外乎出租和銷售，但是由于所處的地區、行業、商圈的不同形成了多種模式。主要有：

整租不售：
開發商不將物業出售，而將其整體出租給一家商業企業，由這家商業企業進行商業規劃及經營，開發商每年向商業企業收取約定的租金。
優點：整租給一家具備成功經驗的商業企業，便于經營定位和統一經營管理，商業經營易于成功，物業租金逐年遞增，形成穩定的利潤源泉，而且可將物業抵押融資，等待增值。
缺點：經營方進行商業選址時選擇面廣，談判實力強，壓價狠，開發商租金菲薄，租期長，套現難度大，初期資金壓力較大。

零租不售：
將物業分為相對較小如10至50平米的商鋪出租。一般情況下，租戶的經營項目具有相同主題或相同專業領域。這種模式廣泛用于各個專業市場，如電腦城、家具城、裝飾城等等。
優點：消費人流者含金量高，購買意欲明確；租金高，開發商收益可最大化；物業升值空間大；租期短，靈活性高。
缺點：要求資金實力雄厚，必須設立專業的經營管理公司負責經營管理；要求很強的策劃能力、招商能力、日常管理能力；經營風險較高。

整零結合：
將整層或大片的空間出租給大型的主力店，將其他空間分零出租給較小商戶。
優點：綜合了整租與零租的優勢；大小租戶的結構使項目穩定性提高；能維持較高的經常性收益。
缺點：要求開發商具備很雄厚的自有資金實力；需設立專業的經營管理公司和配備相關的商業專才；對主力店的招租能力要求極高。
這是大型購物中心廣泛采用的方式，廣州天河城就是典型的成功案例，不但收取豐厚租金，帶動了自身物業、周邊土地、物業的迅速增殖，形成了良好的社會效益和經濟效益。

零售零租：
將物業分零，出售產權，滯銷商鋪則作為出租物業。
優點：資金快速回籠。
缺點：因產權分散，難以統一經營管理，不利于擴大企業資產規模和統一經營定位�！　�

零售返租：
　　優點：投資者有穩定的返還租金收入，能降低投資風險；開發商能在短期內回籠大量資金；返租后由專業管理機構統一管理運作。
缺點：風險高，如果經營者經營失敗，將不能兌現返租承諾，引發糾紛。

整體出售：
這種模式并非多數。一般由資金實力雄厚的投資性公司購買整個項目，而商業行業整體利潤較低，注重資產的流動性，一般不會直接購買商場來取得經營場所。
 

　　無論哪種模式，客觀上存在業主、經營戶多而分散，眾多的經營戶又是在同一商業場所中開展經營活動的局面，彼此之間有極強的關聯性，如果由業主自行招租，經營戶自行經營，沒有集中管理，就無法將整個商業地產項目統一定位統一推廣，是注定要失敗的。商業地產必須實行統一經營，專業管理。

◆商業地產的產業鏈
商業地產如何成為購銷兩旺的交易平臺，是成功的根本，也是業界最關心的問題，它充分體現了資本的持續營運，其多樣性和復雜性遠勝住宅地產。從立項、規劃、設計，建設，銷售，策劃、推廣、招商、租賃、經營、消費，整個過程涉及發展商、投資者、管理商、經營戶、消費者，產業鏈環節眾多，只有每個環節都順利推進，整個商業地產項目才能持久興旺。

　　消費者：獲得舒適的購物消費體驗，美好的感受令其流連忘返，并會成為良好口碑的傳送者。

　　經營戶：零售業、餐飲業、服務業的經營者。這些行業本身利潤比較薄，對資金的流動性十分敏感，對于商鋪一般都選擇租賃的方式，很少自身投入大量資金資購買商鋪。 “客似云來”“貨如輪轉”是商業經營者的目標，他們最怕商場人氣不旺，只要人氣旺，即可獲得賺取豐厚的商業利潤，并輕松支付租金。

　　投資者：商鋪投資者與商業經營者有著完全不同的目的，一般的投資者都不愿意自己介入商業項目的經營，投資商鋪是為了獲得理想的租金回報與地價升值。

　　發展商：項目的投資主體，一般都是房地產發展商。發展商負責項目的建設開發。從土地、商業物業的開發、銷售、租賃中獲益。

　　經營管理機構：絕大多數開發商并沒有配備商業專才，而且亦不打算介入純商業中的商品買賣，但作為商用物業的開發者，僅僅提供場所是遠遠不夠的，需要由專業的經營管理機構，對整個項目實施統一經營、專業管理。整個產業鏈中，經營管理機構的具有舉足輕重的地位。

　　現實中的經營管理機構有些本身就是發展商屬下的一個部門，有些是獨立的管理公司，至于公司的名稱更是多樣，如“經營管理公司”、“管理咨詢公司”、“物業發展公司”、“市場管理公司”、“市場開發公司”、甚至“物業管理公司”，無論名稱如何，他們執行的都是對項目統一經營管理的職能。

　　成功的商業地產項目能為產業鏈中的每個環節帶來理想的回報，反過來說，只有產業鏈中的每個環節都獲得成功，商業地產項目才算是成功。
近幾年特別是2000年以來全國商業地產的高速發展，既有非常成功的榜樣，也有慘敗的例子。業界對商業地產的態度也越來越成熟，越來越理性，很多開發商、經營管理機構，商業經營者，他們已不是在項目落成后才開始運作，而在開發前期就達成合作，共同對項目的經營模式、招商對象、業態需求和目標的客戶等因素進行充分研究論證，以減少投資的盲目性，降低投資風險，充分體現了規劃、經營、管理的重要性。