◆商業地產管理機構

       商業地產（Business Real Estate）是為一切商業活動提供場所的產業，具有高投入、高回報、高風險的特征。成功的商業地產項目能聚集大量人氣，交易暢旺，既能為商業經營者帶來豐厚利潤，也能使物業自身不斷升值。
“住宅靠銷售，商場靠經營”，這早已是不爭的事實。商業地產項目需要優秀的商業管理機構，對整個項目統一經營，全面管理。它并不擁有物業的所有權，也不參與具體的商品買賣，而是為發展商、業主、經營戶、消費者提供專業服務和管理，營造良好的營商消費平臺，其經營能力無疑是項目成敗的關鍵因素。
現實中管理機構可以是發展商專門設立的一個部門或管理公司，或者是獨立的經營管理公司，無論屬于哪種情形，管理機構都行使獨立的管理權，與業主或發展商擁有的所有權、經營戶擁有的物業使用權，形成三權分立的格局，對外面向公眾統一形象、統一經營、對內業主、經營戶、管理機構之間責權利清晰，各自又有相當大的自主空間，這是最成功的商業地產經營模式。
 

◆商業地產經營職能
項目的經營管理是全方位的，包括了多個方面。凡是提升商場知名度、促進商品交易、刺激消費、聚集人氣的合法行為都是有效的經營措施。
要讓一座建筑物成為購銷兩旺的商業寶地，必須保持產業鏈中各個環節運作良好，物業設施、業主（投資者）、經營戶、消費者，任何一個環節處理失當都會對整個項目產生不良影響。而很多人士在經營管理中往往只看重其中的某幾個甚至某單個環節，并不是全方位統籌運作，項目是難以成功的。

　　商業地產的經營管理總是圍繞這些環節做好服務和管理。

物業管理

　　保持物業設施的良好運轉是商場興旺的必要保證，需要出色的物業管理能力。商業物業管理主要有以下幾個方面：
記載物業、設施、設備檔案；
建筑物的裝修與維護；
配套設備的維護；
消防與安全的管理；
環境清潔衛生管理；
車輛及交通的管理；
處理緊急事件。

　　由于商業地產是較新的領域，很多開發商是在住宅物業的基礎上做起的，對商業地產管理的重要性認識不足，以住宅小區的管理方法來管理商場，只配備了相應的物業管理人員和設備，甚至管理機構的名稱都是某某物業管理公司。只重視物業管理而完全忽視商業的管理，是對商業地產的嚴重誤解。
事實上，物業管理和商業管理完全是兩個不同的概念，是兩種不同類型、不同權責、不同作用、不同性質、不同專業的管理范疇。物業管理的任務是及時解決物業環境、設備設施出現的問題或故障，保持其正常運轉，是對物業硬件進行管理，其工作特征是的事務處理型，工作狀態是被動的。
而商業物業是具有經營性、盈利性的場所，商業管理是針對的是商場的營商環境進行管理，重點工作是統一組織招商、統一開業計劃、規范經營方向、組織宣傳推廣活動、建立和維護商場品牌、調整商場整體的經營策略、協調商戶關系與維持商業秩序、禁止惡性競爭、杜絕假冒偽劣商品和處理投訴；整個工作特征是經營型、開拓型的，工作狀態是主動的。
物業管理是商場成功的必要條件，但只是整個商業地產項目管理的一小部分，做好物業管理的同時更要做好商業管理。

業主管理
　　如果發展商保留商場的產權不售，或者將產權分片出售給少數幾個大業主，業主的數量很少，管理工作就不多。如果商場產權被拆零出售，必然存在大量的業主，就必須對業主進行統一的管理了。業主管理主要有以下方面：
記載業主檔案；
支付業主租金；
收取管理費；
處理業主投訴。

經營戶管理
　　商場存在經營戶數量大，商品繁多的現狀，圍繞經營戶展開的經營管理是整個商場運作的重中之重。
推廣策劃：對消費市場作深入研究論證，明確項目的商業定位、經營范圍、功能分區、業態組合、目標客戶群。比如，商場定位為時尚精品城，經營范圍為服裝、鞋類、飾物、數碼產品、美食。一樓經營服裝、二樓經營鞋類、三樓經營數碼產品、四樓經營美食，目標客戶為年輕時尚的新人類。再如商場定位為高檔裝飾材料專業市場，經營范圍為裝飾建材，分為潔具、地板、水暖、涂料等幾個區域，批發零售兼營，目標客戶為對對居所要求較高講究品位的人群。
管理公司就要按具體情況制定策劃方案，通過各種途徑向社會公眾推廣，可在媒體發布廣告、舉辦主題促銷活動、贊助公益事業，吸引商家和消費者，樹立品牌，維護商場良好的公眾形象。
統一招商：記錄所有商戶的詳細資料，建立商戶資源庫，包括聯系方式，經營范圍，產品資料，經營特色，具體要求等等；認真篩選，率先安排有實力的優質商戶入場經營，特別是大型主力店。為商戶制定統一的開業計劃。
入場經營：制定統一的商場經營管理制度，協調商戶關系，維持商業秩序，規范商業經營，禁止惡性競爭，杜絕假冒偽劣商品和處理投訴。
收取租金、管理費水電費等各項費用。
為經營戶提供各種服務，如代辦工商登記、稅務登記，代繳各種費用，貨物運輸保管，發布商品廣告，物業設施維修等等。
租賃管理：記錄詳細的物業租賃合同。辦理過戶、續租、退租、變更等手續。

消費者管理
為消費者提供各項便利服務，如提供車隊免費接送方便購物；建立消費者的會員制，保證商場有穩定客源；處理消費投訴。

　　財務管理
收費管理：準確核算經營戶的應繳款，每期收款前出具詳細的繳款通知單；以現金、支票、銀行代扣等多種方式收取款項，出具有效票據，及時統計欠費清單并追繳。
收支管理：款項的收支嚴格按財務制度執行。
統計報告：統計完整規范的財務報告，并且結合經營作業績分析。

　　商業地產的經營管理比住宅更復雜，難度更高，風險更大，要求更高的資金實力和經營能力。一個優秀的經營管理機構能保持商場持久興旺，消費者可獲得舒適的購物體驗，經營戶可獲得可觀的商業利潤，輕松支付租金，投資者獲得理想的租金回報與地價升值，發展商和管理商獲得可觀的現金回報與品牌升值，為整個產業鏈帶來住宅地產無法相比的高回報。